Налоговая доначислила налог на доходы физического лица при продаже квартиры

Налоговая доначислила налог на доходы физического лица при продаже квартиры.

К нам в агентство обратился гражданин, в связи с тем, что в связи с продажей квартиры налоговый орган доначислил уплату налога на физических лиц в размере 99125 рублей.

В ходе камеральной налоговой проверки декларации 3-НДФЛ налоговый орган предъявил требование об уплате налога, мотивируя свои действия, тем, что «…кадастровая стоимость нового объекта по состоянию на 2023 год, поскольку продажа была осуществлена в 2023 году, составляет 284 419.52 рублей, когда кадастровая стоимость проданного объекта по состоянию на 2023 год составляла 1 133 773.08 рублей. Кадастровая стоимость проданного объекта больше.»

Налогоплательщик не согласился с такой позицией налогового органа и написал возражения, однако Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 24 по Красноярскому краю, рассмотрев обращение, поступившее через Личный кабинет налогоплательщика, сообщила, что исходя из проведённого анализа предоставленных документов, из которых следует, что условия для освобождения от декларирования полученного дохода в ходе реализации недвижимого имущества им не были выполнены.

Согласно п. 2.1 ст. 217.1. Налогового кодекса Российской Федерации следует, что для освобождения необходимы следующие условия: два несовершеннолетних ребёнка и новый объект, купленный большей площадью или кадастровой стоимостью.

Так, ещё было сообщено, что 30.03.2023 был заключён договор участия в долевом строительстве, площадь нового объекта составляет 39.2, площадь проданного объекта составляла 40.4. Таким образом, площадь нового объекта меньше, чем площадь проданного. Кадастровая стоимость нового объекта по состоянию на 2023 год, поскольку продажа была осуществлена в 2023 году, составляет 284 419.52 рублей, когда кадастровая стоимость проданного объекта по состоянию на 2023 год составляла 1 133 773.08 рублей. Кадастровая стоимость проданного объекта больше. Таким образом, обязанность в уплате налога в размере 99 125 рублей остаётся.

Гражданин поступил правильно, и пришёл к нам за юридической помощью. При детальном юридическом анализе ситуации и фактических обстоятельств, нами было установлено, что дата регистрации права собственности произошла 10.04.2024 г., соответственно, исходя из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость приобретённой квартиры с 01 января 2024 г. составляла 3285470.78 рублей, первоначальная же кадастровая стоимость на момент регистрации договора долевого участия была действительно меньше. Таким образом налоговый орган неправильно определил момент фактического возникновения права собственности.

Так как право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Момент перехода права собственности на недвижимость связан с регистрацией (абз. 2 ч. 2 ст. 223 ГК РФ). Право на объекты, которые подлежат государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения записи в государственный реестр (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество имеет значение для третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2.1. статьи 217.1. «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» НК РФ, доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие пять условий:

1. На дату государственной регистрации перехода права собственности собственники являются родителями не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет;
2. В одном налоговом периоде, то есть не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком и членами его семьи продана квартира, с продажи которой, подлежит уплата налога, и приобретено иное жилое помещение (квартира) и осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи) и осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи) жилого в соответствии с договором участия в долевом строительстве;
3. Кадастровая стоимость, определяемая с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи, превышает его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи;
4. Кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей (если кадастровая стоимость может быть определена);
5. налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям, не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.

В рассматриваемом нами кейсе все пять условий наличествовали. Так кадастровая стоимость приобретенного объекта недвижимого имущества (квартиры) исходя из нормы закона, должна определяться, как кадастровая стоимость, внесённая в реестр недвижимости с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на приобретенный объект недвижимого имущества (квартиру), а не когда была заключена сделка по долевому участию. Переход права собственности у налогоплательщиков произошёл исходя из выписки из ЕГРН в дату регистрации права собственности, а именно 10.04.2024 г. Соответственно, исходя из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость приобретённой квартиры с 01 января 2024 г. и на дату перехода права собственности составляла 3285470.78 рублей, что существенно больше стоимости продажи старой квартиры, с продажи которой налоговая хотела начислить налог.

Кроме того, даже если брать ещё одно условие данной нормы, а именно в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода, кадастровая стоимость должна определяться как – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества (или соответствующая доля), определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.03.2025 г. кадастровая стоимость указанной выше квартиры составляет 3285470,78 рублей, причём дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 26.03.2024 г., а дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 01.01.2023 г., дата начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда – 01.01.2024 г.

Также согласно Акту об определении кадастровой стоимости от 21.03.2024 г., составленному Краевым государственным бюджетным учреждением «Центр кадастровой оценки» дата поступления сведений для определения кадастровой стоимости указанной выше (приобретённой) квартиры 23.01.2024 г., дата возникновения основания для определения кадастровой стоимости 28.12.2023 г.

Кроме того, в соответствии с письмом Федеральной налоговой службы от 23 мая 2024 г. N БС-4-11/5798@ «О направлении разъяснений», указывается, что Положениями пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц дохода от продажи налогоплательщиком и членами его семьи (его супругом (супругой), его детьми (в том числе усыновленными), не достигшими возраста 18 лет, его родителями (если налогоплательщик является лицом, не достигшим установленного возраста) жилого помещения (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома) или доли в нем при одновременном соблюдении установленных условий, о которых было сказано выше.

При этом указывается, что кадастровая стоимость жилого помещения определяется следующим образом:

- как кадастровая стоимость этого помещения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданное (приобретенное) жилое помещение;

- в случае образования жилого помещения в течение налогового периода – как кадастровая стоимость этого помещения, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет. Образование же объекта (квартиры) не могло произойти ранее официального ввода объекта в эксплуатацию, то есть ранее 26.12.2023 г., как следует из официальных документов, и как указано в Акте об определении кадастровой стоимости от 21.03.2024 г. ранее даты возникновения основания для определения кадастровой стоимости, то есть 28.12.2023 г.

В письме Федеральной налоговой службы от 23 мая 2024 г. N БС-4-11/5798@ «О направлении разъяснений» резюмируется, что с целью соблюдения положений абзаца четвертого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса достаточно выполнение хотя бы одного из указанных условий (т.е. превышение приобретенного жилого помещения над проданным либо по кадастровой стоимости, либо по общей площади), что имеет место быть в нашем случае – превышение кадастровой стоимости приобретённой квартиры над кадастровой стоимостью проданной.

На основании изложенного, мы просили налоговый орган отменить ранее предъявленные требования об уплате налога исходя из представленной декларации 3-НДФЛ, учитывая нами написанные пояснения.

В итоге нам удалось убедить налоговый орган в ошибочности их позиции, и налог не был доначислен. Права налогоплательщика были защищены!